София
2450€/м²
ориентир за покупка, +11,2% за година
- Наем
- 12,5 €/м² на месец (+7,7%)
- Диапазон за покупка
- 2009-3308 €/м²
- Население
- 1 205 548
Преместване от София в Пловдив: сметката зад решението
Хибридна работа и повече квадратура: как се сравняват цени, наеми, време до продажба и поскъпване в София и Пловдив по ориентирите за 2026.
Сравнение на градове
ориентиркакво е това?
София и Пловдив накратко
Пловдив
1680€/м²
ориентир за покупка, +9,4% за година
- Наем
- 9,2 €/м² на месец (+6,7%)
- Диапазон за покупка
- 1378-2268 €/м²
- Население
- 329 489
София е с около 46% по-скъпа от Пловдив, а срещу разликата получавате най-дълбокия пазар на труда в страната, метро и летище с много полети. Пловдив пък дава повече площ за същите пари. Разговорът за преместване обикновено започва вкъщи: работодателят вече позволява три-четири дни от дома, наемът в столицата изяжда голяма част от заплатата, а Пловдив предлага почти всичко, заради което хората остават в голям град - университети, болници, собствена индустрия, културен живот. Магистрала „Тракия“ и влакът правят редовните пътувания до офиса възможни, макар и не всеки ден.
Въпросът не е кой град печели, а какво точно купувате с разликата в цената и какво давате срещу нея, ако напуснете столицата.
Ключови показатели: София и Пловдив
Покупка и наем на ниво град. Последната колона показва разликата на София спрямо Пловдив: в проценти за цените и в процентни пунктове (п.п.) за промяната и доходността.
ориентиркакво е това?
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Показател | София | Пловдив | София спрямо Пловдив |
|---|---|---|---|
| Покупка | |||
| Ориентир за покупка | 2450 €/м² | 1680 €/м² | +45,8% |
| Диапазон в града | 2009-3308 €/м² | 1378-2268 €/м² | не се сравнява |
| Промяна за година | +11,2% | +9,4% | +1,8 п.п. |
| Медиана дни на пазара | 37 дни | 33 дни | +4 дни |
| Брутна доходност от наем | ~6,12% | ~6,57% | -0,45 п.п. |
| Наем | |||
| Ориентир за наем | 12,5 €/м²/мес | 9,2 €/м²/мес | +35,9% |
| Диапазон в града | 9,4-17,5 €/м²/мес | 6,9-12,9 €/м²/мес | не се сравнява |
| Промяна за година | +7,7% | +6,7% | +1,0 п.п. |
| Град | |||
| Население | ~1 205 548 | ~329 489 | не се сравнява |
| Райони и квартали в сайта | 51 | 12 | не се сравнява |
Източник: Евростат (НСИ), публични пазарни доклади, изчисления на ImotiTrend.
Колко струват 45, 65 и 85 м²
Груба сметка по средния ориентир за града: площ по цена на квадратен метър. Без ремонт, данъци, нотариални такси, комисиони и сметки.
ориентиркакво е това?
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Площ | София | Пловдив | София спрямо Пловдив |
|---|---|---|---|
| Покупка: цена само за квадратните метри | |||
| 45 м² | 110 250 € | 75 600 € | +34 650 € |
| 65 м² | 159 250 € | 109 200 € | +50 050 € |
| 85 м² | 208 250 € | 142 800 € | +65 450 € |
| Наем: на месец, без сметки | |||
| 45 м² | 563 € | 414 € | +149 € |
| 65 м² | 813 € | 598 € | +215 € |
| 85 м² | 1063 € | 782 € | +281 € |
Източник: Евростат (НСИ), публични пазарни доклади, изчисления на ImotiTrend.
Как се движат цените в София и в Пловдив
Двата града на една ос в €/м². Сменете периода, за да видите по-кратък или по-дълъг хоризонт.
София и Пловдив: ориентир за покупка, €/м²
За последните 10 години: София +127,5%, Пловдив +121,1%.
ПловдивСофия
Данните зад графиката
| Година | ≈София, €/м² | ≈Пловдив, €/м² |
|---|---|---|
| 2016 | 1077 | 760 |
| 2017 | 1159 | 815 |
| 2018 | 1197 | 839 |
| 2019 | 1292 | 903 |
| 2020 | 1364 | 951 |
| 2021 | 1492 | 1037 |
| 2022 | 1590 | 1102 |
| 2023 | 1838 | 1271 |
| 2024 | 2016 | 1390 |
| 2025 | 2276 | 1565 |
| 2026 | 2450 | 1680 |
За кого е по-подходяща София
- Хора, чиято кариера зависи от столичния пазар на труда: централи на компании, институции, чести срещи на място.
- Семейства, за които най-широкият избор на училища, болници и специалисти и близостта до Витоша са решаващи.
- Наематели, които държат на метро, на летище с много полети и на избор между десетки квартали с различен характер.
За кого е по-подходящ Пловдив
- Служители на хибриден график, които ходят до офис в София веднъж-два пъти седмично и искат повече площ за същите пари.
- Хора, които искат голям град за ходене пеша и с колело: равен терен, Главната, Капана и Старият град.
- Наемодатели, които гледат брутната доходност повече от абсолютния наем, защото цените тук са по-ниски спрямо наемите.
Как да изберете между София и Пловдив
Най-видимата разлика е входната цена. Ориентирът за София е 2450 €/м², за Пловдив 1680 €/м², така че апартамент от 65 м² излиза около 159 250 € в столицата и около 109 200 € под Тепетата. Разликата между двете суми е капитал, който в Пловдив остава за ремонт, за една стая повече или просто за по-малък кредит. Ако 80% от сумата дойдат от кредит за 25 години, при илюстративни 2,5%, близо до средната лихва по нови жилищни кредити (2,42% към август 2026), месечната вноска е около 572 € в София и около 392 € в Пловдив.
При наемите разликата е по-малка, отколкото при покупката: София е по-скъпият наемен пазар с 36%, а за 60 м² ориентирите са 750 € и 552 €. Затова и брутната доходност в Пловдив (6,57%) е по-висока от тази в София (6,12%) - цените там са по-ниски спрямо наемите.
Изненадата е в ликвидността. Медианното време до продажба е 37 дни в София и 33 дни в Пловдив, тоест преместването не означава непременно по-трудна препродажба. Столицата обаче поскъпва по-бързо: +11,2% за година срещу +9,4%. Ако разчитате на ръст, това е аргумент за София; ако разчитате на по-ниска вноска и по-голяма площ, везната се накланя към Пловдив.
Градската средна крие широк диапазон и в двата случая: от 2009 €/м² до 3308 €/м² в София и от 1378 €/м² до 2268 €/м² в Пловдив. Затова сравнявайте сходни зони - например Тракия в Пловдив с големите панелни райони на София, а Капана с централните столични кооперации, - вместо да противопоставяте само двете средни числа.
Ежедневието също тежи. София дава най-дълбокия пазар на труда, метро, летище с най-много полети и Витоша в края на града. Пловдив е равнинен, удобен за колело, с пешеходна Главна, Капана и Стария град, а около него работят големи индустриални зони, които наемат и инженери, и администрация. Ако мислите за хибриден график, включете в сметката:
- разходите за път до София според реалния брой дни в офиса;
- колко далеч е жилището от гарата или от изхода към магистралата;
- дали гъвкавостта на работодателя е записана в договора или е устна уговорка.
Всички стойности са ориентири за града като цяло: ползвайте ги за мащаб, а не за оценка на конкретно жилище.
Въпроси: София или Пловдив
- Колко по-скъпо е жилището в София от това в Пловдив?
- По ориентирите квадратният метър в София е 2450 €/м², а в Пловдив 1680 €/м², тоест разликата е 46%. За 65 м² това означава около 159 250 € срещу 109 200 €. Конкретният квартал може да измести и двете числа значително.
- Може ли да се живее в Пловдив и да се работи в София?
- Ежедневното пътуване е изтощително за повечето хора, но при хибриден график с един-два дни в офиса седмично някои го правят по магистрала „Тракия“ или с влак. Сметнете времето и разходите за път като част от месечния бюджет, а не като дреболия.
- С колко е по-висок наемът в София?
- Разликата при наемите е 36% на квадратен метър, по-малка от разликата в продажните цени. За 60 м² ориентирът е около 750 € месечно в София и около 552 € в Пловдив.
- Продава ли се жилище в Пловдив по-трудно, отколкото в София?
- Не непременно: медианното време до продажба е 33 дни в Пловдив и 37 дни в София, което говори за сходна ликвидност. По-голямо значение има самият имот - етаж, състояние на сградата, паркиране и цена спрямо квартала.
Продължете към
Кварталите на двата града, интерактивното сравнение с превключване към наеми и сметка на вноската със свои числа.