София
2450€/м²
ориентир за покупка, +11,2% за година
- Наем
- 12,5 €/м² на месец (+7,7%)
- Диапазон за покупка
- 2009-3308 €/м²
- Население
- 1 205 548
От София в Бургас: по-малък град, близък темп на поскъпване
Бургас е много по-малък от столицата, но пазарът му не стои на място. Сравнение на цени, наеми, годишен ръст, доходност и ликвидност за 2026.
Сравнение на градове
ориентиркакво е това?
София и Бургас накратко
Бургас
1520€/м²
ориентир за покупка, +10,1% за година
- Наем
- 8,5 €/м² на месец (+7,1%)
- Диапазон за покупка
- 1246-2052 €/м²
- Население
- 189 014
Квадратният метър в София струва с около 61% повече, отколкото в Бургас, а с разликата плащате за най-широкия пазар на труда, училищата и Витоша на прага. Срещу нея Бургас дава море и компактен град, в който детската градина, плажът, работата и летището са близо едно до друго, а колата не е нужна всеки ден. Често това са семейства, които са живели години в София, имат близки по Южното Черноморие или работа, която им позволява да ходят до столицата само при нужда.
Сравнението има и пазарна страна. Бургас е с 189 014 жители срещу 1 205 548 в София, но цените му растат с темп, който не изостава много от столичния. Затова въпросът не е само колко по-евтино е жилището там, а дали по-ниската цена не идва с по-слаб пазар.
Ключови показатели: София и Бургас
Покупка и наем на ниво град. Последната колона показва разликата на София спрямо Бургас: в проценти за цените и в процентни пунктове (п.п.) за промяната и доходността.
ориентиркакво е това?
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Показател | София | Бургас | София спрямо Бургас |
|---|---|---|---|
| Покупка | |||
| Ориентир за покупка | 2450 €/м² | 1520 €/м² | +61,2% |
| Диапазон в града | 2009-3308 €/м² | 1246-2052 €/м² | не се сравнява |
| Промяна за година | +11,2% | +10,1% | +1,1 п.п. |
| Медиана дни на пазара | 37 дни | 42 дни | -5 дни |
| Брутна доходност от наем | ~6,12% | ~6,71% | -0,59 п.п. |
| Наем | |||
| Ориентир за наем | 12,5 €/м²/мес | 8,5 €/м²/мес | +47,1% |
| Диапазон в града | 9,4-17,5 €/м²/мес | 6,4-11,9 €/м²/мес | не се сравнява |
| Промяна за година | +7,7% | +7,1% | +0,6 п.п. |
| Град | |||
| Население | ~1 205 548 | ~189 014 | не се сравнява |
| Райони и квартали в сайта | 51 | 10 | не се сравнява |
Източник: Евростат (НСИ), публични пазарни доклади, изчисления на ImotiTrend.
Колко струват 45, 65 и 85 м²
Груба сметка по средния ориентир за града: площ по цена на квадратен метър. Без ремонт, данъци, нотариални такси, комисиони и сметки.
ориентиркакво е това?
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Площ | София | Бургас | София спрямо Бургас |
|---|---|---|---|
| Покупка: цена само за квадратните метри | |||
| 45 м² | 110 250 € | 68 400 € | +41 850 € |
| 65 м² | 159 250 € | 98 800 € | +60 450 € |
| 85 м² | 208 250 € | 129 200 € | +79 050 € |
| Наем: на месец, без сметки | |||
| 45 м² | 563 € | 383 € | +180 € |
| 65 м² | 813 € | 553 € | +260 € |
| 85 м² | 1063 € | 723 € | +340 € |
Източник: Евростат (НСИ), публични пазарни доклади, изчисления на ImotiTrend.
Как се движат цените в София и в Бургас
Двата града на една ос в €/м². Сменете периода, за да видите по-кратък или по-дълъг хоризонт.
София и Бургас: ориентир за покупка, €/м²
За последните 10 години: София +127,5%, Бургас +117,1%.
БургасСофия
Данните зад графиката
| Година | ≈София, €/м² | ≈Бургас, €/м² |
|---|---|---|
| 2016 | 1077 | 700 |
| 2017 | 1159 | 750 |
| 2018 | 1197 | 770 |
| 2019 | 1292 | 827 |
| 2020 | 1364 | 870 |
| 2021 | 1492 | 947 |
| 2022 | 1590 | 1004 |
| 2023 | 1838 | 1156 |
| 2024 | 2016 | 1262 |
| 2025 | 2276 | 1419 |
| 2026 | 2450 | 1520 |
За кого е по-подходяща София
- Специалисти в сектори, които почти липсват извън столицата: централна администрация, големи финансови и консултантски фирми.
- Семейства, които искат максимален избор на училища, университети и болнична помощ, без да пътуват до друг град.
- Купувачи, за които ликвидността е на първо място: столичният пазар е най-дълбокият и с най-много сходни имоти.
За кого е по-подходящ Бургас
- Семейства, които искат компактен град с море, парк и детска градина наблизо и по-малко часове в колата.
- Хора, които пътуват често: летището е до самия град, а магистрала „Тракия“ го свързва с вътрешността.
- Купувачи, които търсят по-ниска входна цена, без да се отказват от град с активно строителство и търсене.
Как да изберете между София и Бургас
Започнете от темпа, защото там е изненадата. Годишната промяна е +11,2% в София и +10,1% в Бургас - разлика, която е малка на фона на разликата в цената. Бургас не е заспал пазар, а град с пристанище, рафинерия, летище и активно строителство. Градът е притиснат между морето и езерата, което ограничава терена за ново строителство точно в най-търсените части.
Самата цена е друга история. Квадратният метър в София е 2450 €/м², в Бургас 1520 €/м², а надценката на столицата е 61%. Едно и също жилище от 65 м² излиза около 159 250 € в столицата и около 98 800 € в Бургас. С кредит за 80% от цената и срок от 25 години месечната вноска е около 572 € в София и около 355 € в Бургас. Лихвата в примера е 2,5% - условна стойност, подбрана близо до средната от 2,42% за август 2026, а не банкова оферта.
При наемите и двата града се движат бързо, но в Бургас кварталите до морето усещат сезона по-силно. Ориентирите са 12,5 €/м² и 8,5 €/м² месечно, а за 60 м² - около 750 € в столицата и 510 € в Бургас. Брутната доходност в Бургас (6,71%) е по-висока от софийската (6,12%), защото разликата със София при цената е по-голяма, отколкото при наема.
Обявите за продажба стоят медианно 37 дни в София и 42 дни в Бургас. Разликата не е драматична, но в по-малък град продаваемостта зависи силно от типа жилище: стандартен двустаен апартамент в Зорница или Славейков намира купувач по-лесно от голям нестандартен имот.
Остава въпросът какво губите. София дава най-широкия пазар на труда, най-много специалисти и училища и Витоша на прага. Бургас дава Морската градина, езерата около града, по-кратки разстояния и по-малко трафик, но и по-тесен избор на високоплатена работа и чувствително по-малко полети през зимата. Преди решение проверете:
- дали кварталът, който харесвате, живее целогодишно или се пълни основно през лятото;
- колко ще ви струва пътят до София, когато се налага, със самолет, влак или кола;
- какви са реалните заплати във вашата професия в Бургас, а не в столицата.
Числата са ориентири за града като цяло, а конкретното жилище може да е над или под тях.
Въпроси: София или Бургас
- Каква е разликата в цената на жилищата между София и Бургас?
- Разликата по ориентирите е 61%: 2450 €/м² в София срещу 1520 €/м² в Бургас. Апартамент от 65 м² излиза около 159 250 € в столицата и около 98 800 € в Бургас.
- Бургас поскъпва ли по-бавно от София?
- Годишната промяна е +10,1% в Бургас и +11,2% в София, тоест двата пазара растат с близко темпо. Това е изненадващо за град, който е много по-малък по население, но не е обещание за бъдещия ръст.
- Лесно ли се намира наемател в Бургас?
- Наемният пазар в Бургас е оживен, но в кварталите до морето търсенето се мени със сезона. Ориентирът за 60 м² е около 510 € месечно срещу 750 € в София, а брутната доходност е 6,71%.
- Какво губя, ако се преместя от София в Бургас?
- Най-вече ширина на пазара на труда, повече полети и най-голямото разнообразие от училища и специалисти. Срещу това получавате по-кратки разстояния, море и по-ниска цена на квадратен метър.
Продължете към
Кварталите на двата града, интерактивното сравнение с превключване към наеми и сметка на вноската със свои числа.