Цени на жилища в България 2026: индекс 284,8 и 10 града

Националният индекс на цените на жилищата в България е 284,8 пункта през второто тримесечие на 2026 при база 2015=100. С други думи, жилищата са многократно по-скъпи спрямо 2015, а за последната година индексът се е променил с +15,5%. Само че индекс и цена на квадратен метър са различни неща, и точно това често води до грешни изводи, когато сравняваме страната, градове и конкретни апартаменти.

+15,5% за година, +94,8% за пет години и +168,1% за десет - при Eurostat HPI към второто тримесечие на 2026.

Индекс или €/м²: каква е разликата

Индексът на Eurostat, който България подава чрез НСИ, не казва колко струва квадратният метър. Той показва как се променя общото равнище на цените спрямо базова година. Стойност 284,8 при база 100 значи, че жилищата струват над два пъти повече, отколкото средно през 2015. Не значи, че един имот струва толкова евро или толкова евро на квадратен метър. Индексът отчита промяната на цените на сходни жилища във времето, а не средна цена на случайна извадка.

Цената на квадратен метър, от друга страна, е абсолютно число за конкретен град или квартал, но зависи от структурата на продаваните имоти. Ако в даден период се продават повече новопостроени жилища, средните €/м² се вдигат, без реално цените на същите апартаменти да са се променили. Затова двете цифри допълват, а не заместват една друга.

Числата за градовете по-долу са ориентировъчни: описват всеки град като цяло, а не конкретни обяви или сделки.

Как се е движил индексът

Данните на Eurostat започват от 2005. През първото тримесечие на 2005 индексът е 76,01. Върхът преди кризата е през третото тримесечие на 2008 - 153,92, а дъното след нея е през третото тримесечие на 2013 - 95,52. Това е спад от около 38% за пет години. Възстановяването е бавно: през първото тримесечие на 2016 индексът е едва 103,38, далеч под върха от 2008. За пет години до второто тримесечие на 2026 промяната е +94,8%, за десет - +168,1%, а за последната година - +15,5%. За по-кратки отрязъци шумът е по-голям: между първото и второто тримесечие на 2026 индексът се е вдигнал от около 273 към около 285 пункта, тоест с около 4,5%, но едно тримесечие не прави тренд.

Градовете подред по ориентир €/м²

Ето как се подреждат градовете по среден ориентир за продажба, с промяната година към година в скоби:

1. София - 2450 €/м² (+11,2%)
2. Варна - 1750 €/м² (+8,7%)
3. Пловдив - 1680 €/м² (+9,4%)
4. Бургас - 1520 €/м² (+10,1%)
5. Стара Загора - 1250 €/м² (+7,5%)
6. Русе - 1180 €/м² (+6,2%)
7. Плевен - 980 €/м² (+5,1%)
8. Добрич - 920 €/м² (+5,4%)
9. Сливен - 890 €/м² (+4,8%)
10. Шумен - 870 €/м² (+4,2%)

Разликата между най-скъпия и най-евтиния град е 1580 €/м²: София е около 2,8 пъти над Шумен. За апартамент от 70 м² това са 171 500 € срещу 60 900 €. Най-бърз ръст показват София и Бургас, а най-бавен - Шумен и Сливен. Претегленият ориентир за големите градове е 1650 €/м² с ръст 9,1%.

Между Варна и Пловдив разликата е малка - около 70 €/м² в полза на Варна, но Пловдив расте малко по-бързо. Зад Бургас стоят Стара Загора и Русе, където квадратният метър е около 1250 и 1180 €. Четирите най-малки града са в тесен диапазон от 870 до 980 €/м², а там ръстът е от около 4 до малко над 5% на година.

Не сравнявайте директно ръста по индекса (+15,5% за година) с 9,1% за големите градове: индексът е официална статистика за цялата страна, а 9,1% е претеглен ориентир само за големите градове.

Защо градовете се различават

Причините са няколко: размер и дълбочина на пазара, работни места, доходи, туристическо и чуждестранно търсене, възраст на жилищния фонд. Сравнете София, Варна, Пловдив и по-малките градове като Плевен или Шумен и ще видите, че разликата вътре в един град често е голяма: в София най-евтиният ориентир на район е около 1593 €/м² (Кремиковци), а най-скъпият около 4165 €/м² (Бояна).

Какво националният индекс крие

• Ново срещу старо. Новото строителство и старият фонд могат да се движат различно, а средното ги слива.
• Регион срещу град. Столицата и морските градове могат да теглят средното нагоре, докато малките градове растат по-бавно.
• Апартамент срещу къща. Типът имот влияе на цената, а индексът е общ.
• Състояние и етаж. Две жилища в една сграда могат да се различават чувствително.

Затова националният индекс е добър за общата посока, но не е цена за вашия имот. Бърз пример: ако в ориентира за града има +10% за година, това не значи, че вашият апартамент ще струва с 10% повече след година. Значи, че сходни жилища в града са били с около 10% по-скъпи спрямо година по-рано.

Как да ползвате числата при решение

Първо сравнявайте в рамките на един и същ град, после между градове. Вземете ориентира за града, свалете или добавете за квартал, година на сграда и състояние, и чак тогава гледайте конкретната оферта. Ако имотът е с кредит, пресметнете вноската в ипотечния калкулатор и проверете ипотечните лихви. Ако избирате между покупка и наем, наемите дават втора гледна точка.

Продължете с данните: градове, сравнение и лихви

• Цени на жилища в България - ориентири по градове и индекс.
• Градове - пълният списък с ориентири.
• Сравнение на градове - два пазара един до друг.
• Методология - как са изведени числата.