Цени на жилища в Борово, София

Борово е южният край на район Красно село, мястото, където някогашната вилна зона на града опира в новото строителство на Манастирски ливади. Кварталът е очертан от бул. „България“ на изток, „Тодор Каблешков“ на юг и „Ген. Стефан Тошев“ на запад, а на север преминава в старото Красно село и в посока бул. „Гоце Делчев“ и Белите брези. Отвъд бул. „България“ са Гоце Делчев и Мотописта, които вече са в район Триадица.

С 2920 €/м² Борово стои по-високо от целия район Красно село (2818 €/м²) и от Хиподрума (2820 €/м²), но под съседите от Триадица: Гоце Делчев отсреща е на 3130 €/м², Стрелбище малко по-на север на 3060 €/м², а Манастирски ливади на юг на 3479 €/м². Спрямо средното за София (2450 €/м²) цената е с 19% по-висока, а за една година е нараснала с 11,7%.

Разликата спрямо останалото Красно село не идва от по-нови сгради. Блоковете в Борово са от същите десетилетия като в Хиподрума и Лагера, но кварталът е в южния край на района, близо до по-скъпите Триадица и Манастирски ливади. Затова при сравнение с другите квартали на Красно село сградата казва повече от разликата в цената.

Преди блоковете Борово е част от Красно село, което по онова време се простира чак до днешния Южен парк и е голяма вилна зона на София. Теренът е застроен с еднофамилни къщи с дворове, повечето издигнати между 1930 и 1947 г.

Обратът идва в началото на 60-те години, когато започва строежът на първите тухлени и панелни блокове. Борово става място на една от мащабните градоустройствени акции на социализма: дворовете са одържавени, къщите съборени, а парцелите застроени или предоставени на жилищно-строителни кооперации. Строителството продължава с десетилетия, затова една до друга стоят сгради, вдигнати по различно време и по различни технологии, а след 1990 г. към тях се добавят и нови кооперации.

Блоковете, строени до 1989 г., са три вида: тухлени, панелни и с монолитна железобетонна конструкция. Всички са топлофицирани, а голяма част от новите тухлени кооперации също са свързани с парното, което е полезно да се знае при сравнение на сметките. Апартаментите са предимно двустайни и тристайни, а новите сгради предлагат и по-големи жилища с гараж или паркомясто.

Историята на квартала има и практична страна. В блоковете, строени от жилищно-строителни кооперации върху одържавени парцели, правата върху земята не са уредени навсякъде по един и същи начин. При покупка проверете в нотариалния акт дали жилището идва с идеални части от терена или само с право на строеж и дали схемата съвпада с реалното разпределение. Блоковете от 60-те и тези от 80-те имат различни слабости, затова не ги сравнявайте само по цена на квадратен метър.

Пазаруването в Борово има два полюса. В югозападния край, на ул. „Ген. Стефан Тошев“, е пазарът „Борово“, един от двата общински пазара на район Красно село. При югоизточния ъгъл, на кръстовището на бул. „България“ и „Тодор Каблешков“, е България Мол. Между тях са кварталните магазини, аптеките, детските градини и училищата, сред които 36 СУ „Максим Горки“ на ул. „Пирински проход“.

Зеленината е главно между блоковете. До Южния парк оттук е по-далеч, отколкото от Стрелбище или Белите брези, и по-лесно се стига с колело или с трамвая по бул. „България“. Шумът е съсредоточен по булеварда и около мола, а вътрешните улици като „Ястребец“, „Родопски извор“ и „Ладога“ са по-тихи. Вечерният живот е квартален, с кафенета и заведения, а за повече избор хората отиват към центъра.

Гръбнакът на транспорта е бул. „България“. По него минават трамваите към НДК и центъра, а в другата посока булевардът води към Околовръстния път, така че колата е удобна и за излизане от града. По ул. „Ген. Стефан Тошев“ минават тролейбуси, които стигат до пазара „Борово“, а автобуси свързват квартала с околните части на югозапада.

Метрото е на север от квартала. Най-близо е станция „Цар Борис III“ на М3 (доскоро „Бул. Цар Борис III / Красно село“), на кръстовището на бул. „Цар Борис III“ и бул. „Гоце Делчев“. От северните улици на Борово тя е на пешеходно разстояние, докато от тези към „Тодор Каблешков“ пътят е над километър. Алтернатива е трамваят по бул. „България“ до станция „България“ на М3, чиито изходи излизат направо на трамвайните спирки. Вечер паркирането между старите блокове е трудно, а подземните гаражи на новите кооперации решават въпроса само за живущите в тях.

Цените в Борово са около 2920 €/м², 19% над столичните 2450 €/м², а годишната промяна е +11,7% при +11,2% за града. Те са ориентировъчни и не идват от сделки в самото Борово: 65% са от район Красно село (2818 €/м²), а 35% от трите най-близки съседа, Красно село, Триадица (3063 €/м²) и Манастирски ливади (3479 €/м²). Така 60 м² излизат около 175 200 €, а 80 м² около 233 600 €.

Вътре в квартала цената движат годината и видът на сградата, етажът, пътят до метрото и шумът. Нагоре я бутат нова кооперация с гараж и парно, ремонтиран блок, тиха вътрешна улица и северните адреси, от които до станция „Цар Борис III“ се стига пеша. Надолу я дърпат прозорци към бул. „България“ и към мола, неизолиран панелен блок, последен етаж с проблемен покрив и неуредени права върху терена. Срещу Гоце Делчев отсреща (3130 €/м²) за 60 м² това прави около 12 600 € разлика, а срещу Манастирски ливади около 33 500 €, преди сметката за ремонт.

При пазарлъка е полезно да знаете между кои нива ще се води разговорът. Купувачът ще сочи по-ниските цени в Красно село, а продавачът по-високите в Гоце Делчев и Манастирски ливади. Решават конкретните аргументи: състоянието на блока, документите за земята и паркомястото. За таксите и данъците по сделката се консултирайте с нотариус.

Наемите в Борово са около 14,9 €/м²/мес, докато средното за София е 12,5 €/м²/мес. За 60 м² това са около 894 € месечно, а за жилище между 55 и 65 м² около 820-970 €. Срещу 175 200 € за същите 60 м² това прави брутна доходност около 6,1% годишно (12 × 894 / 175 200), почти колкото градските 6,12%, и то преди данъци, такси и месеци без наемател.

Наемателите в Борово по-често са семейства и двойки, отколкото студенти. Търсят двустаен или тристаен апартамент на парно, близо до училище и до трамвая, а паркомястото нерядко решава между две сходни оферти. Обзаведено жилище в нова кооперация се отдава лесно, докато неремонтиран панелен апартамент обикновено изисква отстъпка. Сезонността е слаба, защото търсенето идва от работещи хора, а не от учебната година.

Голямото ново строителство е от другата страна на „Тодор Каблешков“, в Манастирски ливади. В самото Борово новите сгради никнат една по една, там, където е имало стара постройка или празен парцел между блоковете, и голяма част от тях са тухлени кооперации, присъединени към топлофикацията. Преди покупка поискайте разрешението за строеж и удостоверението за въвеждане в експлоатация, проверете дали имотът не е ипотекиран или възбранен и питайте как се разпределя топлинната енергия, защото в сграда на парно това определя зимните сметки.

Две сили определят как се променя Борово. От юг са новите сгради на Манастирски ливади и по-високите цени около тях, а отвътре блоковете от социалистическия период остаряват с различна скорост, според това колко са поддържани. Метрото е на север, а бул. „България“ остава главната връзка с центъра и с Околовръстния път.

За купувача по-полезно от общото настроение на пазара е да следи три неща: колко от блоковете в квартала минават през саниране, как се движи разликата с Гоце Делчев и Манастирски ливади и какво се строи на последните свободни парцели.